- Возможность получения кредита без первоначального взноса.
- Возможность получения кредита под залог приобретаемой недвижимости. По договорам до 30 млн рублей не требуется заключение договора ипотеки (ипотека в силу закона).
- Отсрочка погашения основного долга до 12 месяцев.
- Возможность получения кредита на физическое лицо (для собственников бизнеса сумма кредита не должна превышать 50 млн рублей).
- Снижены ставки по аккредитиву: открытие от 0,05%.
- Продавцом может выступать как юридическое, так и физическое лицо.
Требования к заемщику:
- акционерное общество (АО);
- публичное акционерное общество (ПАО);
- общество с ограниченной ответственностью (ООО);
- открытое акционерное общество (ОАО);
- закрытое акционерное общество (ЗАО);
- физическое лицо, являющееся гражданином Российской Федерации (за исключением приобретения жилой недвижимости), а именно:
- собственник доли участия в предприятии малого и среднего бизнеса;
- индивидуальный предприниматель;
- единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор) предприятия малого и среднего бизнеса;
- фактический владелец бизнеса.
Форма предоставления кредита:
- кредит;
- кредитная линия с лимитом выдачи (применяется только для целей приобретения и ремонта недвижимости).
Порядок погашения:
- аннуитетные платежи при предоставлении кредитного продукта с разовым зачислением всей суммы кредита;
- погашение основного долга ежемесячно равными долями;
- индивидуальный график. При этом допускается отсрочка погашения основного долга:
- при сумме от 3 000 001 до 120 000 000 рублей РФ - не более 12 месяцев при сроке кредитования свыше 12 месяцев, при условии благонадежности и платежеспособности клиента. При сроке кредитования до 12 месяцев допускается погашение кредита в последние 3 месяца равными долями.
Поручительство:
Одновременно:
- основных собственников бизнеса с совокупной долей более 50%. При наличии у данных поручителей супруга/супруги желательно предоставление его/ее поручительства или оформление согласия по форме банка на заключение договора поручительства или оформление согласия по форме банка на заключение договора поручительства;
- основных компаний (лиц) группы, являющихся собственниками основных активов группы компаний (материальных активов и/или денежных потоков); залогодателя в случае, когда заемщик и залогодатель - разные лица.
Залог:
- залог приобретаемой недвижимости;
- залог иного имущества*, находящегося в собственности;
- поручительство фонда содействия кредитования МСБ, приравненное к залогу ликвидного имущества.
* Залог (заклад) векселя ПАО «Промсвязьбанк»; гарантийный депозит, размещаемый заемщиком - юридическим лицом.
Способы расчета с продавцом:
- безналичный платеж по покрытому аккредитиву, выставленному банком по поручению покупателя в пользу продавца;
- расчеты в наличной форме с использованием индивидуального банковского сейфа (при условии, что обе стороны (продавец и покупатель/заемщик) являются физическими лицами, а банком полностью контролируется процесс расчетов);
- безналичный перевод со счета заемщика на счет продавца (кредитные средства могут быть выданы только после предоставления документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю, и регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимости в пользу банка).
Цели:
- Приобретение коммерческой недвижимости (нежилое помещение, нежилое здание) под залог приобретаемого недвижимого имущества.
- Приобретение и ремонт коммерческой недвижимости (нежилое помещение, нежилое здание) под залог исключительно жилой недвижимости, находящейся в собственности.
Возможности:
- приобретение коммерческой недвижимости с целью использования в хозяйственной деятельности;
- приобретение/приобретение и ремонт коммерческой недвижимости с целью использования в хозяйственной деятельности.
Сумма кредита:
От 3 000 001 до 120 000 000 рублей РФ включительноСрок:
до 36 месяцевСобственный взнос:
0% - при этом сумма кредита должна быть полностью обеспечена залогом.
Цели:
Приобретение жилой недвижимости (жилые дома, квартиры в многоквартирном доме, квартиры в таунхаусах и доля в праве собственности на земельный участок, на котором находится таунхаус/расположена квартира) с последующим переводом в нежилой фонд под залог приобретаемого недвижимого имущества/под залог альтернативной недвижимости, находящейся в собственности.Возможности:
- приобретение жилой недвижимости с последующим переводом в нежилой фонд (доступно для заемщиков за исключением физических лиц);
- приобретение/приобретение и ремонт жилой недвижимости с дальнейшим переводом в нежилой фонд.
Сумма кредита:
От 3 000 001 до 100 000 000 рублей РФ включительно.Срок:
до 36 месяцевСобственный взнос:
0% - при этом сумма кредита должна быть полностью обеспечена залогом.Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.
Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.
Особенности коммерческой ипотеки
Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум .
Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.
Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.
Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика
Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки
. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.
Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк , к примеру, гарантирует такие условия на 2019 год:
- Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
- Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
- Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
- Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
- Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
- Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.
Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:
- Срок кредитования до 10 лет.
- Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
- Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.
Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:
- Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
- Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
- Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.
Особенности рынка коммерческой недвижимости
На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.
Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.
Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.
С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.
При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.
Требования к заемщику и необходимые документы
Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:
- Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
- Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
- Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
- Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.
Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:
- Заявление на предоставление кредита.
- Анкета.
- Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
- Документы по хозяйственной деятельности.
- Финансовая отчетность.
Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.
Порядок и схемы оформления кредита
Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.
Оформление ипотеки по схеме №1
Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:
- Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
- Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
- Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
- Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
- Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.
Оформление ипотеки по схеме №2
Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:
- Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
- Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
- Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
- Банк передает продавцу оставшиеся деньги.
Оформление кредита по схеме №3
Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:
- Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
- Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
- После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.
Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.
Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.
Коммерческая ипотека без первоначального взноса
Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.
Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.
В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога . Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.
Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки , к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.
Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей
Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.
Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.
Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.
Видео: Нюансы коммерческой ипотеки
В статье собраны условия 12 банков по бизнес-ипотеке. А так же дана инструкция по получению кредита на покупку недвижимости для ИП и юридических лиц.
Какие банки выдают кредиты на недвижимость ИП и юридическим лицам
| Название банка | Кредитная программа | Процентная ставка | Сумма, руб. |
| «Экспресс-ипотека» | от 15,5% | до 10 млн. | |
| ВТБ 24 | «Бизнес ипотека» | от 13,5% | от 4 млн. |
| Россельхозбанк | Коммерческая ипотека | зависит от срока кредитования и наличия взноса |
до 20 млн. |
| Промсвязьбанк | «Кредит бизнес» | зависит от суммы кредита | до 150 млн. |
| ВТБ Банк Москвы | Коммерческая ипотека | устанавливается для каждого клиента после оценки кредитоспособности |
до 150 млн. |
| Росбанк | Коммерческая ипотека | от 12,2% | до 100 млн. |
| ЛОКО банк | от 9,25% | до 150 млн. | |
| Уралсиб | от 13,9% | до 170 млн. | |
| Юникредит | Коммерческая ипотека | определяется индивидуально после оценки кредитоспособности клиента |
до 73 млн. |
| Бинбанк | Бизнес-недвижимость | определяется индивидуально | от 1 млн. |
| Транскапиталбанк | Кредит на коммерческую недвижимость | от 9,15% | до 6 млн. |
| Интеза | устанавливается в индивидуальном порядке | до 120 млн. |
А сейчас немного подробнее об условиях кредитования.
Сбербанк
- срок возврата средств — до 10 лет;
- комиссий нет;
- средства предоставляются как на коммерческую недвижимость, так и на жилую;
- Ообеспечение — залог покупаемого имущества либо поручительство от физ. лица и юрид. лица;
- наличие первоначального взноса — 30% от цены объекта, 25% — если вы занимаете повторно;
- страхование — обязательно.
ВТБ 24
- период возврата денег — до 10 лет;
- наличие первоначального платежа — от 15% от цены объекта;
- деньги предоставляются для приобретения офисов, складов, производственных помещений;
- обеспечение — залог покупаемого имущества;
- отсрочка по погашению — до 6 месяцев.
Россельхозбанк
- наличие первоначального взноса — кредитование доступно без его внесения;
- отсрочка по погашению — до 1 года;
- предоставляется только на покупку коммерческой недвижимости;
- обеспечение — залог приобретаемого имущества, доп. обеспечение — транспортные средства, либо оборудование.
Промсвязьбанк
- период кредитования — до 15 лет;
- обеспечение — залог покупаемого имущества, либо поручительство от третьих лиц, либо гарантийный депозит;
- отсрочка по погашению основного долга — до 1 года.
ВТБ Банк Москвы
- цель кредитования — кредит для бизнеса на покупку недвижимости;
- обеспечение — в роли залога выступает покупаемый объект;
- первоначальный взнос — может быть заменен дополнительным залогом либо поручительством.
Росбанк
- цель кредитования — выдается
- обеспечение — в качестве залога выступает приобретаемый объект;
- отсрочка по погашению основного долга — до 6 месяцев;
- досрочное погашение — допустимо, без штрафов и комиссий.
ЛОКО банк
- период кредитования — до 10 лет;
- комиссия за выдачу — 2% от суммы;
- обеспечение — залог имущества, которое вы покупаете.
Уралсиб
- время возврата взятых средств — до 10 лет;
- первоначальный платеж — от 20% стоимости объекта;
- комиссия за выдачу — 1,2% от стоимости кредита;
- обеспечение — залог приобретаемой собственности;
- страхование — обязательно;
- досрочное погашение — без штрафов и комиссий.
Юни Кредит
- срок возврата средств — до 7 лет;
- первоначальный платеж — от 20% цены покупаемого объекта;
- отсрочка по основному долгу — до полугода;
- досрочное погашение — возможно;
- обеспечение — приобретаемое имущество.
Бинбанк
- первоначальный взнос — от 20%;
- отсрочка погашения — до полугода;
- обеспечение — залог приобретаемого объекта.
Транскапиталбанк
- срок кредитования — до 25 лет;
- комиссия за выдачу — нет;
- досрочное погашение — допускается, без комиссии;
- обеспечение — залог приобретаемого объекта + поручительство (либо по выбору банка).
Интеза
- срок кредитования — до 10 лет;
- возможность приобретения участка земли либо не завершенного строительством объекта;
- первоначальный взнос — от 20% стоимости объекта;
- отсрочка платежей — до полугода.
Условия кредитования
Кредит на покупку недвижимости для юридических лиц по ряду критериев отличается от обычной ипотеки. В частности, серьезное отличие заключается в сроках кредитования. Если для обычных граждан он может составлять до 30 лет, то кредит для ИП или ООО на недвижимость выдается не более, чем на 10 лет.
Также значительно отличаются и процентные ставки: они явно выше, чем для физ.лиц. Сумма первоначального взноса находится в стандартных рамках и составляет от 10 до 30%. Заявки на предоставление подобных займов, как правило, рассматриваются дольше, чем для физ. лиц. В среднем это около 20 дней.
Что касается положительных сторон, то вы сможете приобрести помещение для ведения своего дела за довольно короткий срок. Конечно, вы будете ежемесячно выплачивать проценты, но за свою недвижимость, а не за аренду чужой.
Следующий нюанс: помещение, которое относится к коммерческой недвижимости, оценить труднее, чем квартиру или жилой дом. Также очень сложно определить, насколько такие площади ликвидны.
Какую сумму одобрят и под какой процент
Максимальный лимит доступной суммы напрямую зависит от того, насколько вы платежеспособны. Устанавливается этот факт после тщательной проверки бизнеса сотрудниками банковской организации.
Что касается %, то по коммерческой ипотеке они варьируются от 9,2 до 20% годовых. Во многих банковских организациях процентную ставку вам озвучат только после оценки вашей платежеспособности.
Что можно купить:
- офисное помещение;
- склады;
- производственное помещение;
- помещение для торговли;
- земельный участок.
Что будет залогом
Займ такого типа вы сможете оформить, только если располагаете залогом, способным покрыть все расходы на приобретение и процент по самому договору. В качестве залога может выступать:
- движимое или недвижимое имущество;
- ценные бумаги;
- денежные средства, внесенные на банковский счет.
Помимо этого, банковская организация может потребовать предоставления поручительства других лиц, являющихся собственниками бизнеса.
Страхование
Страхование объекта покупки осуществляется в обязательном порядке, особенно в случае приобретения ее на кредитные средства. Это требование четко прописано в законодательстве.
Тот объект, который вы приобретаете, а также тот, который передаете в залог, обязательно страхуются от разрушения или повреждений. Подобное страхование выгодно и вам, и банковской организации.
Если наступит страховой случай, то:
- кредитное учреждение получит свои деньги;
- вы освободитесь от долговых обязательств, хотя потеряете имущество.
Требования к заемщику и недвижимости
Ко всем приобретаемым объектам предъявляется ряд требований:
- постройка должна быть капитальной;
- без обременения правами третьих лиц;
- площадь не менее 150 кв.м.;
- недвижимость должна находиться в регионе оформления займа.
Данный перечень требований может быть расширен конкретной банковской организацией.
Заемщик также должен соответствовать определенным критериям:
- придется подтверждать, что бизнес не несет убытков;
- коммерческая деятельность должна вестись не менее, чем 12 или 24 месяца;
- компания не должна производить алкоголь или табачную продукцию;
- производство не осуществляет выбросов в воду, почву или воздух.
Документы для получения денег :
- анкета;
- заявление на получение средств;
- учредительная документация компании;
- выписка из ЕГРИП/ЕГРЮЛ;
- финансовая отчетность за определенный период времени;
- документация по хоз. деятельности;
- документы на право собственности на имущество, выступающее в качестве залога;
Перечень может отличаться в разных кредитных учреждениях.
Как получить кредит на недвижимость ИП и юридическому лицу
Оформление коммерческой ипотеки отличается усложненной процедурой. Рассмотрим ее подробнее.
Шаг № 1. Выбираем подходящую банковскую организацию.
Определитесь, в какую банковскую организацию вы обратитесь за оформлением данного критерия. Выбирайте банк, который максимально подойдет вам по всем критериям.
Шаг № 2. Консультируемся со специалистом кредитного отдела.
На данном этапе обсудите со специалистом все нюансы, ознакомьтесь с перечнем необходимой документации и соберите весь пакет необходимых бумаг.
Шаг № 3. Передаем документы специалисту кредитного отдела.
Предоставьте в банк всю документацию, которая касается как вас, так и объекта недвижимости, который приобретаете.
Шаг № 4. Ожидаем решения.
Заявка может быть одобрена, также вы можете получить отказа. Если принято положительное решение, нужно будет пройти процедуру оценки помещения и страхования имущества.
Шаг № 5. Обращаемся в Росреестр.
Это придется сделать 2 раза: для регистрации прав на приобретенную недвижимость, а также для регистрации ипотечного договора. Без этой процедуры договор не действителен. За услуги по регистрации нужно будет оплатить госпошлину.
Можно ли без первоначального взноса
Большинство банковских организаций предлагают займы на приобретение коммерческой недвижимости с обязательным внесением первого взноса. Он является в некоторой степени гарантией совершения сделки.
Сумма первоначального взноса оказывает прямое влияние на процентную ставку по договору. Но далеко не у каждого предпринимателя есть возможность внести серьезную сумму в качестве первоначального взноса. В этом случае остается только рассчитывать на получение займа с нулевым взносом.
Ставка по займу будет выше стандартной. Чтобы его одобрили, предложите банку в залог имущество, помимо того объекта недвижимости, который вы покупаете.
Как оформить на физическое лицо
Такую сделку можно заключить, если вы не планируете продажу данной недвижимости в ближайшее время. Коммерческую ипотеку как физ. лицу вам одобрят, если будут соблюдены следующие условия:
- ипотечная программа действует 10 лет;
- сумма первоначального взноса от 20%;
- вам на момент подачи заявки — от 21 года до 65 лет (на день погашения кредита);
- вы гражданин РФ;
- на последнем месте работы осуществляете деятельность не менее, чем полгода.
Плюсы и минусы бизнес-ипотеки
Можно отметить следующие положительные стороны:
- возможность приобрести недвижимость без отвлечения оборотных средств;
- индивидуальный подход к каждому клиенту;
- вы сможете сдать приобретенное помещение в аренду.
Что касается минусов, то существенным можно назвать только один: слишком жесткие требования к потенциальному заемщику. Некоторых предпринимателей они просто отпугивают от оформления кредита.
Купить складское, офисное либо торговое помещение и вместо арендной платы за чужую недвижимость тратиться на выплату кредита под залог собственной – такую возможность дает коммерческая ипотека. На каких условиях ее предлагают банки и как взять заём?
Особенности коммерческой ипотеки
Рынок ипотечных кредитов для бизнеса в России развит слабо, но можно ли взять ипотеку на коммерческую недвижимость в принципе – вопрос решенный. К числу кредитных продуктов крупных банков уже относятся займы под залог офисных, торговых, ресторанных, складских и других нежилых помещений компаниям и индивидуальным предпринимателям.
Сегодня бизнесу доступна как ипотека под коммерческую недвижимость, имеющуюся в собственности, так и под приобретаемую.
Коммерческая ипотека отличается от жилищной важными особенностями:
- более высокие ставки по кредиту – от 11,8% в Сбербанке против 9% и ниже (при определенных условиях) по жилищной ипотеке;
- гораздо меньшие сроки займов – не более 10 лет против 25-30 лет;
- более длительные сроки рассмотрения заявок.
Нередко, получив от претендента на заём требуемый пакет документов, подтверждающих платежеспособность субъекта бизнеса, кредитор направляет к ИП либо в компанию своего представителя для проверки, как идут дела у заемщика.
Еще одна особенность коммерческой ипотеки – банки чаще отказывают в кредитовании, поскольку ликвидность объекта недвижимости, предлагаемого в качестве залога, часто ниже, чем, например, у квартиры. Особенно если подается заявка на заём под залог производственного либо складского помещения.
Что сегодня предлагают банки
Сбербанк
Крупнейший в РФ кредитор Сбербанк предоставляет ипотечный заём для ИП и малых предприятий «Бизнес-Недвижимость», который в случае залога имеющегося недвижимого объекта можно использовать не только на покупку другого помещения, но и на погашение задолженности по кредитам, взятым у других банков либо лизинговых компаний.
Сбербанк согласен кредитовать приобретение как готовой, так и строящейся недвижимости – у застройщиков из перечня аккредитованных.
Условия займа:
- минимальная ставка – 11,8%;
- минимальная сумма – 150 тыс. руб. для малого агробизнеса, 500 тыс. руб. для всех остальных клиентов;
- максимальная сумма – до 600 млн руб. для городов, указанных на сайте кредитора, до 200 млн руб. для всех остальных;
- максимальный срок – 10 лет;
- первоначальный взнос – при займе под имеющуюся недвижимость не требуется, под приобретаемую – не менее 20% для агробизнеса, 25% для остальных;
- комиссия за выдачу займа – отсутствует.
Сбербанк принимает поручительство и гарантии юридических и физических лиц в качестве дополнительного обеспечения, что особенно полезно для ИП, многим из которых трудно убедить кредиторов в своей платежеспособности.
ВТБ 24
ВТБ 24 реализует программу «Бизнес-ипотека» для приобретения объекта коммерческой недвижимости любого назначения.
Параметры кредита:
- ставка – от 13,5%;
- сумма – не менее 10 млн руб.;
- срок – до 10 лет;
- первоначальный взнос – от 15%.
При наличии дополнительного залогового имущества аванс, или первоначальный взнос не требуется.
ВТБ Банк Москвы
Другая банковская организация группы ВТБ кредитует покупку не только помещений, но и земельных участков для использования в коммерческих целях.
Ипотека для бизнеса доступна по условиям:
- ставка – в описании кредита на сайте банка не указана, определяется индивидуально;
- сумма – до 150 млн руб.;
- срок – до 7 лет.
ВТБ Банк Москвы предлагает бизнес-заемщикам привлекательные дополнительные возможности:
- Взять ипотеку на объект жилой недвижимости с переводом его в коммерческий статус впоследствии.
- Волучить заемные средства единовременным платежом либо в виде кредитной линии.
- Заменить первоначальный взнос:
Россельхозбанк
Банк со 100% участием государства предоставляет коммерческую ипотеку согласно параметрам:
- ставка – индивидуальная;
- сумма – от 0,5 млн до 20 млн руб.;
- срок – до 10 лет;
- первоначальный взнос – необязателен, но его отсутствие повышает ставку;
- комиссия за выдачу займа – взимается с юрлиц согласно тарифам банка;
- возврат кредита возможен дифференцированными платежами, в т.ч. по индивидуальному графику.
Россельхозбанк предусматривает возможность получения заемщиком дополнительных кредитных средств на ремонт приобретенного объекта недвижимости.
Он, как и ВТБ Банк Москвы, дает выбор между единовременной выплатой заемных денег и кредитной линией.
В качестве дополнительного обеспечения кредитором принимаются не только поручительства, но и транспортные средства, оборудование, даже товарно-материальные ценности.
В силу направленности Россельхозбанк лояльно относится к представителям агробизнеса – сельхозпредприятиям и фермерам.
Абсолют Банк
АКБ «Абсолют Банк» обещает желающим взять ипотеку на коммерческую недвижимость быстрое решение по заявке, сопровождение персонального менеджера от подачи заявки до закрытия кредитного договора, оптимальное решение сложных ситуаций, возникающих в процессе погашения займа.
Предлагаемые параметры бизнес-ипотеки:
- ставка – от 17,45%;
- размер кредита – до 60% стоимости приобретаемого объекта недвижимости либо до 80% при предоставлении дополнительного залога;
- минимальная сумма – 1 млн руб.;
- максимальная сумма – 15 млн руб. в Московском регионе, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 9 млн руб. в остальных субъектах федерации;
- срок – до 10 лет.
Абсолют Банк также дает возможность купить в ипотеку по ставке 14,25% машино-место, предлагая до 70% его стоимости, или от 100 тыс. до 1 млн руб. (в Московском регионе, СПб и Ленобласти – до 2 млн).
БФА
Банковская организация БФА, работающая в Москве и Санкт-Петербурге, дает бизнес-субъектам двух столиц ипотеку по ставке от 17,25% в размере от 0,5 млн до 25 млн руб., но не более 70% стоимости залогового объекта недвижимости.
БФА – единственный кредитор, соглашающийся предоставить ипотечный заём под коммерческую недвижимость на очень длинный срок – до 25 лет.
Другие
Росбанк позволяет взять бизнес-ипотеку по ставке от 13,34% до 15,19% в сумме от 1 млн до 100 млн руб. на любой срок от 3 мес. до 7 лет. Он также дает выбор между единоразовой выплатой займа и кредитной линией, равными ежемесячными платежами либо по индивидуальному графику.
Банк УРАЛСИБ обещает ипотеку под коммерческую недвижимость по ставке от 13,9% сроком от 1 до 10 лет на сумму от 0,5 млн до 170 млн руб. в виде единоразового займа либо кредитной линии. Комиссия за выдачу – 1,2% суммы.
ЮниКредит Банк выдает от 0,5 млн до 73 млн руб. на срок до 7 лет при первоначальном взносе не менее 20%. Погашение долга и здесь возможно аннуитетными платежами либо по индивидуальному графику.
ТрансКапиталБанк дает бизнесменам возможность взять ипотечный кредит на сумму от 300 тыс. руб. сроком до 10 лет как на приобретение недвижимости по ставке от 16,5%, так и на любые цели – под 19%.
МТС Банк предлагает под залог приобретаемой бизнес-недвижимости от 1 млн до 25 млн руб. в кредит до 5 лет по ставке от 16%, до 10 лет – 16,5-17% в зависимости от первоначального взноса.
РНКБ предоставляет бизнесменам, за исключением представителей агробизнеса, по ставке от 15% от 1 млн до 70 млн руб. на срок до 7 лет, первоначальный взнос от 20%.
Банк Интеза соглашается выдать от 1 млн до 120 млн руб., или до 80% стоимости недвижимого объекта на срок до 10 лет по плавающей ставке.
Заключение
Основные требования к заемщикам у банков, предоставляющих ипотеку для бизнеса, сводятся к наличию опыта хозяйственной деятельности (обычно не менее 1 года), статусу резидента РФ и способности подтвердить платежеспособность. К недвижимости – полная ликвидность и расположение в пределах транспортной доступности от офиса банка.
Полный список требований и необходимых документов, прилагаемых к заявке на ипотечный заём, а также точную последовательность действий для получения кредита следует уточнять в выбранном банке.
Высокие арендные ставки вынуждают вас подумывать о приобретении коммерческой недвижимости в собственность? Однако изымать крупную сумму на покупку из оборота вашего бизнеса не хочется или просто нет возможности? Тогда бизнес-ипотека идеальный для вас вариант. Попробуем разобраться, на каких условиях банки готовы предоставить компании такой кредит.
Коммерческая ипотека — это покупка нежилых помещений в кредит под залог приобретаемой недвижимости или под залог коммерческого помещения, находящегося в собственности заемщика. Для получения бизнес-ипотеки компаниям малого бизнеса требуется предоставить в банк: правоустанавливающие документы (свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет), документы по основной деятельности заемщика (налоговые декларации, отчетности, оборотно-сальдовые ведомости).
Но тут есть свои сложности из-за недостаточной проработки законодательных норм. В законе «Об ипотеке» речь идет только о жилой недвижимости, о коммерческой — нет ни слова. При коммерческой ипотеке заемщикам запрещается оформлять закладную на приобретаемое имущество до заключения сделки купли-продажи. То есть сначала банк выдает компании-заемщику деньги на приобретение недвижимости, после чего покупатель вступает в право собственности и лишь затем оформляется залог. А между процедурой выдачи кредита и получение залога возникают риски для банка, из-за этого далеко не все банки предоставляют коммерческую ипотеку.
В остальном, кредиты на приобретение нежилых помещений похожи на ипотечное кредитование при покупке жилья. Получение такого кредита подразумевает внесение первоначального взноса за приобретаемую недвижимость, а также ее оценку и обязательное страхование. Срок такого кредитования — до 10 лет, первоначальный взнос — от 15% стоимости приобретаемой недвижимости, процентные ставки — 9-17% годовых.
Что предлагают банки?
Самую низкую ставку по кредитудля малого бизнеса предлагают в Росбанке, от 9% годовых. Сумма ипотечного кредита варьируется в диапазоне от 1 млн до 40 млн рублей, на срок до пяти лет с возможной отсрочкой погашения основного долга до 6 месяцев. Минимальный размер первоначального взноса — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости. Комиссии за оформление сделки и досрочное погашение кредита отсутствуют.Бизнес-ипотеку можно получить без комиссии за оформление также в Сбербанке, Ханты-Мансийском банке, «Моем Банке», Интехбанке и Транскапиталбанке. Фиксированная плата — в Бинбанке (1,1% от суммы сделки), УБРР (1,5%), НОМОС-Банке (1,5%) и Примсоцбанке (2%). За оформление кредита в Меткомбанке, МТС-банке, банках «Абсолют» и «Ак Барс» придется заплатить комиссию от 0,5%, в Первобанке — от 0,2%, в Ижкомбанке — от 1%, в «Советском» — от 2%.
У многих банков верхний потолок по таким кредитам определяется индивидуально и полностью зависит от финансового состояния заемщика. Например, в банке «Кредит-Москва», ВТБ24, Сбербанке, Бинбанке, Ханты-Мансийском банке, банке «Солидарность» и в Примсоцбанке. Среди тех, у кого максимальная сумма кредита на покупку нежилой недвижимости определена, самым щедрым стал банк «Уралсиб», он готов предоставить займ до 170 млн рублей. Взять ссуду на сумму до 100 млн рублей можно в Промсвязьбанке, Моем Банке, Интехбанке и банке «Ак Барс».
Самые терпеливые кредитные организации — Промсвязьбанк, Сбербанк, Бинбанк, ВТБ24, Абсолют Банк, Запсибкомбанк, банки «Зенит», «Уралсиб», «Солидарность», «Ак Барс», НОМОС-Банк и Транскапиталбанк. Они готовы предоставить заимствования на покупку коммерческой недвижимости сроком до 10 лет.
Оформить коммерческую ипотеку без первоначального взноса можно в банке «Кредит-Москва», Ханты-Мансийском банке, ВТБ24 и НОМОС-банке. Однако есть ряд ограничений. Например, воспользоваться данным продуктом в «Кредит-Москве» смогут лишь те, чья фирма зарегистрирована в регионах присутствия банка — Москве, Санкт-Петербурге, Белгороде, Рязани, Волгограде, Воронеже. В Ханты-Мансийском банке нужно предоставить поручительства собственников бизнеса (для ЮЛ), супруга (для ИП). А ВТБ24 готов кредитовать без аванса лишь при наличие дополнительного обеспечения. Стандартная для рынка ситуация, когда банк готов оплатить 70-85% стоимости приобретаемой недвижимости.
Стандартные требования к заемщику
— минимальный срок существования бизнеса (6-12 месяцев), возраст заемщика (20-60 лет) и регистрация компании в регионе присутствия банка. Однако для многих банков немаловажным фактором при выдачи кредита является размер годовой выручки
предприятия.
Например, программой «Бизнес-недвижимость» в Сбербанке могут воспользоваться лишь компании малого бизнеса с годовой выручкой не более 400 млн рублей. Чтобы получить заем в Меткомбанке, годовая выручка вашей компании не должна превышать 1 млрд рублей, в Бинбанке — 900 млн рублей, в УБРР — 700 млн рублей. В банке «Ак Барс» — 400 млн рублей для малого бизнеса, 1 млрд рублей — для среднего бизнеса. Еще одним требованием при получении кредита в некоторых банках может стать размер штата сотрудников
вашей организации. В Примсоцбанке и МТС-Банке — это минимум 100 человек.
При оформлении
бизнес-ипотеки попросят вас открыть расчетный счет в Росбанке, МТС-Банке, Ижкомбанке и в банке «Советский». Также для многих банков важно отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации у заемщика
. В банке «Зенит» требуют, чтобы руководители или акционеры предприятия-заемщика ранее не были владельцами или руководили предприятиями, признанными банкротами или имевшими длительный период неплатежеспособности.
В НОМОС-Банке попросят предоставить документы, доказывающие отсутствие у вашей компании просроченной задолженности перед бюджетом и контрагентами. А в Примсоцбанке выдадут кредит на покупку коммерческой недвижимости, если финансовый результат деятельности компании-заемщика имеет положительное значение.
Как видно из требований, получение коммерческой ипотеки порой хлопотное дело. Однако помните, что грамотное использование коммерческого помещения — это залог удачного развития бизнеса и гарантия того, что получаемый доход будет значительно превышать суммы выплат по кредиту.
Топ-25 самых выгодных кредитов на покупку коммерческой недвижимости
данные на октябрь 2013 года
| № | Банк, кредит | Мин. ставка | Макс. сумма
начала работы | Срок
| Условия | Мин. размер первонач. взноса | Комиссия за оформление сделки |
| 1. | Росбанк, Коммерческая ипотека | 9,00% | 40 млн рублей | До 5 лет | Требуется открытие счета в банке | 20% | отсутствует |
| 2. | Кредит-Москва, Недвижимость | 9,50% | От 1,5 млн рублей | До 3 лет | Срок работы предприятия — не менее 6 мес.
отсутствие отрицательной кредитной истории | 0% | зависит от суммы, срока кредита и финансового состояния заемщика |
| 3. | Промсвязьбанк , Коммерческая недвижимость | 10,00% | 100 млн рублей | До 10 лет | Возраст заемщика — 23-60 лет;
Срок работы бизнеса — не менее 9 месяцев; Компания имеет постоянную регистрацию в регионах присутствия банка — не менее 6 месяцев | 20% | Нет данных |
| 4. | ВТБ24 , Бизнес-ипотека | 10,10% | От 4 млн рублей | До 10 лет | Возможность кредитования без аванса, при условии дополнительного залога | 20% | Нет данных |
| 5. | Сбербанк , Бизнес-недвижимость | 10,69% | Не ограничена | До 10 лет | Компания-резидент РФ с годовой выручкой более 400 млн рублей, зарегистрированная не менее 6 месяцев назад | 20% | отсутствует |
| 6. | Локо-Банк , Бизнес-ипотека | 11,90% | 30 млн рублей | До 5 лет | Срок работы бизнеса — не менее 12 месяцев | 30% | Нет данных |
| 7. | Меткомбанк , Коммерческая ипотека | 12,00% | 50 млн рублей | До 7 лет | Компания-резидент РФ
Срок ведения хозяйственной деятельности — не менее 6 мес. Размер годовой выручки — до 1 млрд руб. Расположение и регистрация бизнеса — в регионе присутствия банка | 15% | От 0,5% |
| 8. | Бинбанк , На недвижимость | 12,40% | От 300 тыс. руб. | До 10 лет | Компания-резидент РФ;
годовой оборот — от 60 до 900 млн рублей | 20% | 1,10% |
| 9. | МТС-Банк , Инвестиционный кредит | 12,50% | 80 млн рублей | До 5 лет | Возраст заемщика — 20-60 лет;
постоянная регистрация в регионе присутствия банка; открытие расчетного/текущего счета в МТС Банке; численность работников — не более 100 человек | Нет данных | От 0,5% |
| 10. | Ханты-Мансийский Банк, Коммерческая ипотека | 12,75% | От 50 тыс. рублей | До 5 лет | Компания-резидент РФ;
Компания расположена в регионах присутствия банка; отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации | 0% | отсутствует |
| 11. | Мой Банк, Коммерческая недвижимость | 13,00% | 100 млн рублей | До 3 лет | Компания расположена в регионах присутствия банка | 30% | отсутствует |
| 12. | Абсолют Банк , «Инвестиционный» | 13,00% | 40 млн рублей | До 10 лет | Срок работы бизнеса — не менее 1 года;
| 15% | От 0,5% |
| 13. | Уральский Банк Реконструкции и Развития , Бизнес-инвестиции | 13,50% | 30 млн рублей | До 7 лет | Возраст заемщика — 21-60 лет;
Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; Объем выручки не более 700 млн руб./год; стоимость имущества — не более 60 млн руб. | 20% | 1,5%, но не более 50 тыс. руб. |
| 14. | Запсибкомбанк, Ипотека для бизнеса | 13,50% | 10 млн рублей | До 10 лет | Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; Расположение компании в регионах присутствия банка | 20% | Нет данных |
| 15. | Интехбанк, Коммерческая ипотека | 14,00% | 100 млн рублей | До 5 лет | Компания-резидент РФ;
Компания расположена в регионах присутствия банка | 15% | отсутствует |
| 16. | Банк «Зенит» , На недвижимость | 14,00% | 75 млн рублей | До 10 лет | Руководители или акционеры предприятия ранее не были владельцами или руководили предприятиями, признанными банкротами или имевшими длительный период неплатежеспособности | 30% | Нет данных |
| 17. | Первобанк , Ипотека | 14,00% | 50 млн рублей | До 7 лет | Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев;
отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации | 30% | От 0,2% |
| 18. | Ижкомбанк, На покупку коммерческой недвижимости | 14,00% | 30 млн рублей | До 5 лет | Наличие расчетного счета в Ижкомбанке | 30% | От 1% |
| 19. | Банк «Уралсиб» , Бизнес-ипотека | 14,25% | 170 млн рубле | До 10 лет | Требуется страхование залога | 20% | Нет данных |
| 20. | Банк «Солидарность», Коммерческая ипотека | 14,50% | От 500 тыс. руб. | До 10 лет | Возраст заемщика — 21-65 лет;
Стаж на последнем месте работы не менее 6 мес.); Регистрация на территории присутствия банка | 20% | Нет данных |
| 21. | Банк «Ак Барс» , На приобретение коммерческой недвижимости | 14,50% | 100 млн рублей | До 10 лет | ЮЛ, ИП с годовым объемом выручки 400 млн рублей для малого бизнеса, до 1 млрд рублей — для среднего бизнеса | 30% | От 0,5% |
| 22. | НОМОС-Банк , Коммерческая ипотека | 14,50% | 50 млн рублей | До 10 лет | Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; Расположение компании в регионах присутствия банка; отсутствие просроченной задолженности перед бюджетом и контрагентами | 0% | 1,50% |
| 23. | Банк «Советский» , Бизнес-ипотека | 15,00% | 7 млн рублей | До 5 лет | Компания-резидент РФ;
срок работы бизнеса — не менее 12 месяцев; Компания расположена в регионах присутствия банка; открытие расчетного счета в банке | 20% | От 2% |
| 24. | Примсоцбанк , Бизнес-ипотека | 15,50% | От 100 тыс. руб. | До 6 лет | Срок работы предприятия — не менее 12 мес.; основной бизнес и залог расположены не более 200 км от города, в котором присутствует банк; финансовый результат должен иметь положительное значение;
численность сотрудников не более 100 человек | Нет данных | 2%, но не более 50 тыс. руб. |
| 25. | Транскапиталбанк, Бизнес-ипотека | 17,50% | 30 млн рублей | До 10 лет | Возраст заемщика ИП/поручителей от 21 года;
фактический опыт работы в торговле не менее 3 месяцев, производстве и услугах не менее 6 месяцев | 30% | отсутствует |
Николай Новодвидский , Кредит для Бизнеса. Ру
Заявка на кредит для бизнеса
Ваша заявка будет отправлена в несколько банков в вашем городе, которые занимаются кредитованием малого бизнеса. Можно выбрать один или сразу несколько банков.
Загрузка...
